泰国房地产法律问题详细解答

泰国房地产法律问题详细解答

当前的COVID-19大流行已将许多泰国房地产法律问题带到了最前沿。对于购房者来说,重要的是要了解他们如何受到法律保护以及开发商在这段时间内可以采取什么行动。

您最近可能听到的一个术语是不可抗力。这是合同中的一个条款,如果发生不可预见的事情(例如COVID-19大流行),则可使双方免除责任和义务。Siam Legal法律律师Khun Sirichot Chaiyachot指出,在泰国的大多数房地产合同中都存在不可抗力条款。

“根据泰国消费者保护委员会发布的标准协议,如果发生不可抗力或政府命令,开发商有权延迟施工。任何延误可能会持续到不可抗力事件或政府命令的整个期间,但不会超过一年。” Khun Sirichot解释说。“此外,开发商必须在情况过去后将延迟及其原因通知买方。在没有此类通知的情况下,可以认为开发商已将其合法权利放弃任何延迟。”

从理论上讲,如果开发商取消项目,则购房者有权要求全额退款以及利息。但是,现实情况可能与Khun Sirichot有所不同,他指出在这些情况下通常会出现两种情况。

第一种情况涉及大型开发商发起的项目,这些项目可以继续在泰国开展业务。根据Khun Sirichot的说法,这些开发商通常会同意退还买家支付的任何款项以及购买协议中概述的任何利息或罚款。

小型开发商无法维持营业的情况是购房者最普遍的泰国房地产法律问题之一。 

规模较小的开发商或公司通常只是让其公司破产。开发者银行和政府机构将成为第一级债权人,使买家和其他普通债权人无可奈何地只能选择结案,并试图与其他债权人分享出售开发者资产的剩余收益, ”库恩·西里科特(Khun Sirichot)说。

泰国房地产有关保证租金回报的法律问题

可以说,在泰国,最受欢迎的房地产类型就是拥有可保证租金回报的度假胜地永久业权公寓房。但是随着旅游业停滞不前,一些开发商可能没有足够的现金储备来兑现商定的回报。谣言流传,一些开发商援引不可抗力停止付款。

Siam Legal预计在涉及保证租金回报的房地产方面将出现三种类型的案件。这三个都与购买协议中的语言有关。

“如果有关于租金回报的具体合同规定,并且在任何相关协议中没有关于不可抗力或任何不可抗力的情况下开发商对责任的限制或限制的条款,则买方将Khun Sirichot指出:“最有可能在相关合同期内要求开发商赔偿租金损失或租金损失的赔偿。”

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由于不可抗力,开发人员可以停止保证的租金回报,但前提是在销售协议中

用外行的话来说,这意味着如果没有以不可抗力为理由来延迟或取消合同中保证的回报,则开发商将没有法律手段停止付款。但是,如果在不可抗力的情况下有关于限制或限制租金回报的合同条款,则情况变得复杂。 

“无论是否发生不可抗力事件,例如COVID-19,都应根据具体合同的条款,适用法律和其他相关事实,逐案确定。” Khun Sirichot指出。 “这个问题没有一个万能的解决办法,业主应联系在这一领域有经验的律师,以确定对声称延误或无力履行合同义务的开发商的责任可能产生的影响。” 

最后,如果买主和开发商之间没有关于保证租金回报的具体书面合同规定,Khun Sirichot认为,没有法律依据可以要求开发商赔偿。 

如果开发人员停止响应您该怎么办?

在您可能遇到的所有泰国房地产法律问题中,这可能涉及最坏的情况。开发人员在泰国并不经常消失。话虽如此,鉴于当前正在出现的独特情况,您应该知道您的选择。

Khun Sirichot说:“一旦开发商停止响应一个多月或未能在买卖协议规定的期限内完成项目,买主应紧急联系律师。理想情况下,买主应签订买卖协议或向开发商付款之前,请先寻求法律意见。经验丰富的房地产律师将能够帮助买家评估所有风险,并在向开发商支付任何费用之前为买家提供如何避免或减少此类风险的建议。”

短期法律挑战 

COVID-19大流行并未阻止泰国的房地产市场。许多开发商提供折扣和其他激励措施来吸引买家。在这段时间内考虑购买的任何人都需要意识到可能会拖延关闭流程的法律挑战。

“由于当前的COVID-19情况,泰国的许多政府办公室,包括土地办公室都已部分关闭。泰国在许多国家的大使馆和公证处都关闭。在泰国旅行受到限制。Khun Sirichot报告说,可能无法在2020年4月或5月内完成房地产交易的所有法律方面。“但是,可以完成一些工作,例如起草或审查并签订预订协议,或买卖协议。”

关于暹罗法律 

Siam Legal是一家提供全方位服务的律师事务所,总部位于曼谷,在泰国所有主要城市都有业务。该公司的财产部门由泰国律师和外国顾问组成,他们在为客户提供全方位财产咨询方面具有多年经验。此外,暹罗法律诉讼部在成功违反针对开发商,私人卖方和房东的合同索赔方面具有丰富的经验。

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