中国人可以在泰国买别墅吗(泰国购买别墅条件及政策)

大家好,我是今天给大家分享的主题就是中国人可以在泰国买别墅吗?在泰国购买别墅主要的方式是什么?和不同方式的一个可行性的分析。今天这期的信息量非常的大,特别的干,你们要做好心理预期!!!

在想这个问题之前首先有一个大的前提,第一个就是泰国的土地法针对所有的外国人的规则都是一样的,不管你是欧美美人,日韩人、俄罗斯人还是中国人,大家要遵守的法律法规都是一样的,并不是说我们是中国人,我们的法律法规就不一样,可以有些特殊性,这是不可能的,我们都是这些外国人当中的一员所要遵守的法律法规都是一样的。

第二个就是泰国的开发商或者说是个人业主所要遵守的法律法规也是一样的,不是说A开发商可以这样,B开发商可以那样,并不是总而言之就是说不管我们是哪个国家的外国人去买哪个开发商的房或者买哪个地主的房,我们要遵守的法律法规和法律逻辑都是一样的。

那么在相同的法律法规之下,这么多的外国人来泰国这边买别墅,或者说是买带土地的房产,因为别墅也是带土地的房产中的一类,我以别墅来代称,那么这么多的外国人在泰国买别墅,主要的方式是什么?

我主要会从三个点去分析这个问题!!!

  • 第一个就是在遵守泰国的法律法规的前提之下
  • 第二点就是站在买家的利益去分析这个问题
  • 第三点就是站在卖家的利益

因为大家是买房,所以你们更多的是考虑呃自身的一个利益和诉求点。但因为我自己是做房产经纪的,我很清楚就是开发商他所考虑的点是什么,所以会结合你们两者之间的角度,然后在合法的前提下去给大家分享各种可行性的一个操作。

中国人可以在泰国买别墅吗(泰国购买别墅条件及政策)

好,我们先来回答一下我们今天的中心问题,就是外国人在泰国买别墅主要的方式是什么?

主要的方式就是通过公司的形式持有。我如果卖10套别墅的话,至少有8套会是这个样子,下面我将从泰国的法律逻辑去给大家分享一下,为什么会是这样的情况。

那么今天以下我所有的分享就是不是特别专业的律师的语言,法律的语言,我就是试图用我自己觉得比较简单通俗的语言,让大家更好的去理解这个事情,这一点希望大家理解。

那么在讲泰国的法律之前,首先大家要明白几种针对土地的权利

第一种叫所有权或者叫拥有权,就是你拥有这块土地,你是土地的所有者,你永久拥有这块土地,你可以自由的使用支配买卖这块土地,这个叫对土地的所有权或者是叫拥有权,那么中国人普遍是没有对土地的所有权的,一般我们是只有使用权。

那么我们中国的土地是国家/集体所有者,我们只是一个使用者,比如说我们经常听到的50年使用权,70年使用权,或者就算是农村的宅基地,我们也只有使用权,我们是没有所有权,的啊这个是中国。

那么泰国的话,因为泰国的土地是私有制的,也就是说个人可以是土地的所有者,简单来说就是中国的土地所有者是国家或者是集体,泰国的土地的所有者可以是个人,那么在泰国你用了这块土地,然后土地上的房子一草一木就都是所有者的了。

第二种权利就是使用权,也就是我们可以使用这块土地,但是我们依然不是土地的所有者权利,我之前说过咱们中国是普遍比较常见的,比如说我们对土地的70年使用权,或者农村宅基地的使用权,一般是有时间限制的,比如说固定规定一个时间,或者说是以你使用人的生命截止为终点,那么在中国的话,因为我们的土地统一是由国家所有的,所以国家就固定规定的,比如说70年使用权50年使用权,然后农村宅基地的话就是使用者的生命去世之后就没有了,当然农村宅基地是可以继承的,但是继承的也只是使用权是没有所有权的,那么在泰国的话因为土地是私有,那么我们可以去跟个人业主去学去协商使用权到底是多久,但是一次最多也是30年,然后去土地局做登记备案。

第三个叫租赁权,也就是我们可以租赁一块土地,在租赁时间期限之内,我们可以自由的使用占有这块土地,租赁权一般也是有时间限制的,中国我记得最多是20年不是很确认,那么我们确认了租赁意向之后,就可以和土地的所有者就是国家或者集体租赁合同,然后到对应的机关单位做租赁备案,泰国这边的话一次租赁的最多的是30年,也就是说我们和地主确认的租赁关系之后,就可以去土地局做租赁备案的,三年以下是不需要去做租赁备案的,三年以上的是双方的需求,要不要去土地局做租赁备案!

在租赁期限之内租赁者可以自由使用占有这块土地,另外买卖也是不破租赁的,比如说你租了一块土地,那么你这个土地的所有者可能可能把这个土地卖给别人的或者是抵押给别人的,就算已经换了土地的所有者,但是只要是在你的租赁期限之内,你依然是可以使用,然后占有这块土地的,这个是完全没有问题的。

好明白了,以上三种权利,所有权、使用权和租赁权之后,我们具体来说一下泰国针对外国人的土地法是什么样子的!!!

泰国的土地法规定的外国人个人是不能够拥有或者持有泰国的土地的,也就是我们外国人对泰国的土地不可能享受我上面说到的三种权利当中,第一种权利就是所有权,拥有权是不可能实现的,就好比我是一个外国人把一块泰国的土地放在我个人的名下,然后我是土地的所有者,这个无论如何也是实现不了的,因为这就是一个底层的法律逻辑,任何人也无法改变。

好,那么根据这一条法律规范的话,那么外国人来泰国这边购买带土地的房产,比如说买别墅的话,一般就是从两个点出发,就是从个人和持有这两个点出发:

  • 我们外国人个人不能够持有带土地的房产的话,那么就通过公司的形式持有!!
  • 我们外国人个人不能够持有带土地的房产的话,那么外国人个人就去使用去租赁这块土地,这两点是符合泰国的法律规定的,就是公司的形式持有或者是外国人个人去租赁去使用泰国的土地,这个是完全没有问题的。

好,那么根据以上这两点的话,就有了我们就是外国人来泰国这边买别墅,常用的这3+1种方式,第一种就是通过公司的形式持有,第二个就是办理使用权,第3个就是办理租赁产权3+1种。第4种就是我们好多人网上传的就是说找个泰国人代持,把这个房子放在泰国人名下,然后让这个泰国人跟我们签借款协议。以上4种方式我会逐一进行一个可行性的分析,我会按照4321的顺序来说。

中国人可以在泰国买别墅吗(泰国购买别墅条件及政策)

第一种:泰国人代持

找个泰国人代持,然后让泰国人给你签一个抵押借款协议,我个人觉得这种方式是最瞎扯的,但是网上好多人还觉得他是一个神秘的可操作性的方式,我告诉你他为什么瞎扯。

首先第一个你能找到这样一个泰国人吗?就是给你签帮你代持完了给你签一个抵押借款协议,好比你买了一个500万台州的房子,你把这个房子放在这个泰国人名下,然后让这个泰国人给你签一个500万的抵押借款协议,就是这个泰国人是疯掉了嘛,他帮你做这样的事情,为啥?

我们很多中国人觉得我们买一个500万的房子,过个一两年价房子的价格肯定是要大于500万的,所以在当下有一个500万的房子和500万的现金,很多人都觉得500万的房子的价值是更大一点的,但是对泰国来讲他们可不这样讲,因为泰国土地是私有的,就是泰国人名下有土地是一个很正常的事情,而且泰国的土地房子的增值不像中国这么的夸张,所以泰国人没觉得房子是一个多重要的事情,也不会把它当做一个可以赚钱的金融产品。

所以泰国人来讲的话,500万的房子和500万的现金,他们肯定会觉得500万的现金是更重要的一个事情。所以你说你把一个不重要的东西,500万的房子放在他的名下,然后把一个相对更重要的东西让他欠你的500万现金,他欠你的,你觉得他会干这样的事情吗?另外一个在泰国的法律来讲的话,如果这个泰国人是帮外国人去代持房子,代持土地的话他是违法的,他被逮住了是要是要坐牢,然后是要罚款的,所以对泰国人来讲,他们是没有动力去做这样的事情的,这就是一个吃力不讨好的事情。

好,我们好这个是站在泰国的角度分析,我在站在买家的角度去分析这个问题,真的如果有一个泰国人愿意帮你做这样的事情,帮你代持,你敢去做吗?你把这个房子放在泰国名下,这个泰国人就是这个房子的所有者,就是这个房子的地主了,他是可以自由买卖这个房子的,你们签了一个抵押借款协议,这只是一个私下的私下的合同是没有法律支撑在的,所以一旦这个泰国人消失了,让你找不到了,他把这个房子卖了,拿这个房子去抵押借款了,你就大概也是只能吃一个哑巴亏的。

所以综上找个泰国人代持,然后搞什么抵押贷款,这就是一个最瞎扯的方式。

中国人可以在泰国买别墅吗(泰国购买别墅条件及政策)

第二种:租赁产权

租赁产权,也就是我们经常听到的30年租赁产权,在产权关系当中大家要把握住一个核心的点,就是我们是这个房子的租赁房,原来的房东还是这个房子的所有者,我们会去土地局做租赁备案,我们的名字也会出现在地契的背面上,但是我们出现了民意,就是说谁是租赁房租赁的某某房子,从什么时候到什么时候大概是这些字样。

好,关于租赁产权有几个大家经常问到的问题,第一个就是90年租赁产权,90年租赁产权其实它就是一个问题,为啥我之前说过了,就是土地及租赁备案的一次最多是30年,在这三年之内你使用这个房子完全没有问题,但是第二个30年再要去做租赁备案的时候,是需要原业主出现去配合你完成事情的,所以你在第二个30年的时候,你能不能找到卖方是一个非常关键的点。

好,第二个问题就是在租赁期限之内,如果我们要卖这个房子该怎么办?如果我们要卖这个房子的话,首先呢要跟原来的业主去解绑我们之间的租赁关系,然后才能够卖这个房子。所以当我们在买房子的时候,就需要在合同中和房东约定好,就是说如果将来你卖这个房子,他需要同意你卖这个房子,并且是要配合你解绑你们之间的租赁关系,然后配合你去卖这个房子,要在合同中提前都说好的。

并且你将来在卖这个房子的时候,房东是需要出现去配合你完成这个事情的,或者在你卖房子的当下,房东他能够出一个授权书去授权你去卖这个房子的。

所以关于30年租赁产权这个方案,就是说对买家来讲,核心的点就是我们再进行第二个30年租赁备案,以及我们在租赁有效期内想卖这个房子的时候,是需要原来的房东来配合我们完成这个事情的,这个是我们的一个关键点。

好,上面2点我是站在买家的角度来分析这个问题,下面我站在卖方的角度去跟大家分享这个问题。

第一个就是首先作为开发商来讲,大概率他们是不愿意配合你去做租赁产权的,为啥?就是我们跟开发商去买这个房子,如果办理租赁产权,从私下讲我们是买这个房子,但是从理念上从法律层面上来讲,我们叫租赁房子,所以开发商收到的这个钱其实叫做你的租金,那么这个租金就是会产生企业所得税,而且因为你们是去土地局做了租赁备案的,税还没法偷税漏税。所以开发商一旦就是多租出去几套房,多办理了几个租赁产权的话,它就会产生非常高额的企业所得税,这个企业所得税,所以买家来讲,我们肯定是不愿意承担这方面的税的。

作为开发商来讲,他更不想交这方面的税。所以对开发商来讲,租赁产权他们能办,但是他们大概率是不愿意办这个事情。好,如果我们是跟个人去买这个房子的话,如果个人比如他名下房子少,然后金额也比较低的话,大概就他愿意配合你这个事情,但是具体还是要去跟房东谈这个事情,所以关于租赁产权的话,我们先不管买家愿不愿意办这个事情,作为卖方作为开发商来讲,他们是很不愿意做这个事情的,尤其是一些大开发商,他们是不接受租赁产权的。

中国人可以在泰国买别墅吗(泰国购买别墅条件及政策)

第三种:使用权

办理使用权,使用权也是有时间限制的,比如说以生命的终点为期限或者是固定一个时间,但是最多也是不超过30年的,比如说以生命的终点就简单来说,只要你活着你就可以使用这个房子,这就是很多人说的永久使用权其实就以人的生命的终点为终点,或者说是去固定一个时间,然后也是要去土地局做备案的,然后地区上的也会体现你的名字,只不过体现的说谁使用某某房产,然后从什么时候到什么时候大概这样的字样。

其实关于使用权和租赁产权,其实他们大体的逻辑都是一样的。

所以对买方来讲可能要考虑,当你要卖这个房子的时候,你首先要去跟原来的业主方去解绑你们之间的使用权的关系,然后让业主配合你去卖这个房子。

那么作为卖方来讲的话,主要考虑的因为你交的房款其实叫使用这个房子的费用,所以也会产生企业所得税,所以作为开发商来讲,他们也不太愿意办使用权这种产权。

那么其实关于二租赁产权和三使用权,他们的法律逻辑都类似,对买卖双方来讲要考虑的问题也都差不多。

对于买方来讲的话,其实主要考虑的就是当我们在登记备案期限之内使用这个房子是完全没有问题的,但是当我们要卖这个房子的时候,就需要原来业主的一个配合,所以能不能找到原来的业主是一个很重要的问题。

那么作为卖方来讲,主要就是因为企业所得税的问题,问题他们就是不太愿意办这两种产权,其实不管是泰国的开发商或者是泰国的业主来讲,他们就喜欢前后两清这种交易模式,就是你把房款付给他,然后把房子过户不走就行了,不要搞什么30年租赁或者几十年使用,老师绑在一起,他们就觉得很麻烦。所以对卖方来讲,他们基本上都不太愿意办租赁产权和使用权。

中国人可以在泰国买别墅吗(泰国购买别墅条件及政策)

第四种:公司的名义持有

这个是外国人来泰国这边买别墅,最常见的方式就是通过公司的形式持有,也就是说我们成立一个公司,然后把这个房子放在公司的名下,只要这个公司在房子也就一直在,然后公司可以自由的买卖租赁这个房子,关于公司只有大家把握住一个核心的点,只要我们控制住了这个公司,我们就控制住了这个房子。

好,关于公司持有的话,大家一些常见的问题,第一个就是我们成立这个公司叫泰籍公司,就是根据泰国的法律规定的话,就是在这个公司里面外国人最多持股49%,泰国人至少持股51%,因为是泰国人占大头的公司,所以我们称这样的公司叫泰籍公司,这个是我们外国人来泰国这边成立公司最常见的形式,也是我们如果是买别墅成立公司,基本上成立的都是这种形式的公司。

好,第二个问题,我们能不能够成立这种就是外资独资的BOI公司,这也是我们经常有人问我的问题,就说成立一个外资独资的BOI公司,投资的4000万,然后就可以有一莱的土地。一莱大概就是1600平米的土地,关于这个事情我给你解答一下,首先我想给你说一个故事,以前我是在去哪儿网工作,去哪儿网就是卖机票那个公司。

然后那个时候在泰国开展业务的时候,我们也需要成立公司,我告诉你我们那个时候成立的公司就是这种泰籍公司,我们成立不了那种外资独资的BOI公司,你自己想想去哪儿网怎么也算是一个美国上市的一个公司,然后不缺钱不缺人,也不缺忽悠泰国政府的资本,但是我们依然成立的是这种泰籍的公司,成立不了这种就是外资BOI的这种公司。

好,另外一个,就算你成立了外资独资的这种boi公司。你申请下来的这么一莱土地,你这一莱土地也是只能够自己使用,你是无法转让是无法继承的。所以综上成立一个外资独资的BOI公司很难,你成立下来了再把这一莱的土地申请下来更难。你就算把这一莱的土地申请下来,你不能够转让也不能够继承,请问你要来有什么用对吧?所以关于成立一个外资独资的BOI公司,建议大家还是放弃这条路,如果你是想买个别墅走这条路线的话,直接可以pass掉了。

好,第三点就是大家问到的成立这样一个泰籍的公司的话,能不能自由买卖以及出租这个房子,就关于公司的话,大家要把握住一个点,只要你控制住了这个公司,你就控制住了这个房子,其他任何东西都没有这个点重要。

在这个公司里面,虽然泰国人的股份占了51%,我们只占了49%,但是律师在成立公司的时候就会指派你作为公司的法人,然后以你的签字是为有效,就是公司做任何决策的时候,是以你签字为有效的,这样其实就意味着你控制住了这个公司,所以当我们要卖这个房子的时候,只要你签字就可以卖这个房子,所以是可以自由的买卖出租这个房子的。

第四点,成立公司的流程和费用,在讲公司的流程之前,首先有一个大的前提,大家要知道的就是泰国的律师对怎么通过公司的形式持有别墅,怎么更好的去保护买家的利益,这些他们都有非常完善的流程和经验在了,为啥?因为中国人在进入市场之前,像什么日韩人、欧美人、俄罗斯人他们早都已经来过了,那么外国人所遵守的法律规则都是一样的,我们怎么买别墅的方式也都是一样的,我们怎么成立公司的方式也一样的,我们怎么去保护买家的利益也都是大同小异的,所以泰国的律师经过这么多年这么多外国前辈的洗礼之后,他们的各种流程已经非常的成熟了。

另外这一套的操作也不是针对你所独创的,也并没有说你能够想到的点之前那么多的外国人他们是想不到的。

那么律师的这些操作都是经过无数人的实践之后,最有效的方式,成立公司的话,买家这边主要就是提供护照的复印件和三个公司的名字作为备选提交给律师这边就可以了,其他的都不用管了,律师会全权办理好,一直到房子过户为止,那么成立公司的费用大概是3~10万泰铢,具体看你用什么样的律师。

成立公司这个事情其实每个国家都是非常容易的,你们想想在中国你想办这个公司是不是委托给会计去办就可以了,你也不用做什么事情对吧?泰国其实也是一样的。

好,那么维护公司的费用每年大概是1.3万到2万泰铢,这个费用主要就是让会计每年去给你报税的费用,只要会计每年去给你这个公司报税,那么你这个公司就是正常运转,公司就一直在房子,就可以一直在公司名下。

第5点,就是成立这个公司可以在泰国做生意,答案是可以的,不管你成立公司的目的是什么,我们成立的公司其实都是一样的,都是这种全行业覆盖的公司可以拿去做生意,只不过我们经营特种行业的话,办理对应牌照就可以了,比如说你开酒店办酒店牌照,开餐厅办餐厅的牌照就可以了。

好,以上关于公司持有的都是买方关心的一些点,下面来说一说卖方,对卖房来讲的话,如果买他房子的人是个外国人的话,他最喜欢的方式就是通过公司的形式持有,你把房款付给他之后,然后你直接就把房子过户到你的公司名下了,你们互相之间就有钱货两清,这种是泰国人特别喜欢的,不会像什么租赁产权还有使用权一样,就是卖完房子之后还要牵绊在一起,这种他们不是很喜欢,所以对卖方来讲最喜欢的方式也是通过公司的形式持有。

好,关于外国人来泰国这边买别墅,最常见的方式就是通过公司的形式持有,这个方式也是对买卖双方最利索的一种方式。

以上我说到的这4种方式,不管你用哪一种方式去持有房款和价格都是一样的,因为卖方卖房子反正他就卖这么多钱,然后买方通过什么方式持有,那是买方的事情,跟卖方他没有关系。所以卖方不会因为说你因为这个方式持有,所以他给你打个折,这个是不存在的,不管哪种方式持有,房价房款都是一样的。

中国人可以在泰国买别墅吗(泰国购买别墅条件及政策)

总结

好,最后总结一下我们本篇的内容,第一个就是我说的外国人在泰国购买别墅4种常见的方式和最常用的方式,就是通过公司的形式持有,这是一个市场的现状,我们是无法去否认的。

第二个就是也不用一直去纠结说除了这4种方式之外的,还有没有别的方式试图去实现,就是说自己个人名下能够持有别墅,然后自己成为这个别墅或者土地的所有者,这一点是不可能实现的,因为法律规范就在这里,而且泰国的土地地泰国的别墅经过了这么多外国人的洗礼,你能够想到的这些前辈们早都已经想到了。

好,第三点,如果你确认要在泰国买别墅的话,那么你就在这4种方式里面自己去权衡,选择一个适合自己的方式就好,如果你觉得这4种方式都不适合自己感觉,觉得都不靠谱,那就不用买就好了。好,以上就是本期内容,谢谢大家,拜拜。

免责声明:本站所有文章内容,图片,视频等均是来源于用户投稿和互联网及文摘转载整编而成,不代表本站观点,不承担相关法律责任。其著作权各归其原作者或其出版社所有。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容,侵犯到您的权益,请在线联系站长,一经查实,本站将立刻删除。

本文来自网络,若有侵权,请联系删除,作者:spencer泰国房产,如若转载,请注明出处:https://www.taiguogonglue.com/669455.html