在泰国哪里买房子最适合投资(哪里投资房产比较好)

今年以来国内的债权投资受到降杠杆和严监管的影响,很多投资者考虑海外的资产配置。随着“一带一路”政策深入人心,很多中资企业和个人都到海外寻找机会。泰国是一带一路的重要支点,是东南亚的枢纽,向东辐射柬埔寨和越南,向南辐射马来西亚、新加坡和印度尼西亚,向西辐射缅甸。

在泰国哪里买房子最适合投资(哪里投资房产比较好)

泰国的房产2016年以来受到中国人的热捧,今天带你深度了解一下泰国房产到底有没有投资价值,需要注意什么问题。

首先总结一下,资产配置允许的话,投资首选曼谷;生活、工作需要的话,可以考虑普吉、清迈和芭提雅;无论投资还是消费,都一定要选大开发商的项目。

一. 泰国房产的基本情况

泰国是一个非常开放的国家,美国、欧洲、日本和华人(包括香港,台湾和澳门的),甚至黑人都非常多。各种肤色的人群在泰国都找到自己的生活感觉。也算是个奇葩。泰国房产是永久产权。放眼全球,泰国房产本身就固有很多优势的,已经吸引了欧洲,华人,特别是香港人和台湾人在泰国购房入市。相比国内70年产权,泰国的公寓大多拥有永久产权,可世代相传。不存在到期续费问题。

泰国的房产装修都非常的漂亮,在上海北京这些大城市生活的人对住房的品质要求都不低,但是您要是到了泰国,看到泰国的公寓您绝对亮瞎眼了。泰国的房产本身的装修跟国内比起来一点都不差,甚至高出很多。这还不算,泰国每个公寓都有公共泳池健身场所,占一个楼层。目前国内的房子还很少有这种类似配套的。

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泰国房产的价格目前普遍在2到4万人民币,隆批尼和素坤逸一些地区高档楼盘价格也有超过4万到8万的,但是总体水平和10年前的上海北京差不多。投资价值你觉得有没有呢? 

还有一个很大的福利,泰国的房产都是按照套内的实际使用面积计算。所有建筑部分和公共部分一寸都不收你钱。也不知道国内的建筑面积这种算法是跟哪个学的(据说是香港),为什么学这些我们就学得这么快呢?

2. 泰国不好的方面

说到泰国不好的方面了。泰国生活普遍比较懒散,很多泰国本地人下午商场就关门大吉了,也许是那边太热了吧。哈哈。但是华人的饭店商场都全天营业,华人在泰国兢兢业业,勤勤恳恳华人在泰国的地位也很高,是所有华人在海外地位最高的国家。很多政府高官都是华人,上次泰国旅游事件出来说话的副总理本身就是华人,不过他说的话有些偏颇这就不做任何评论了。

还有要命的就是泰国的交通。北京堵不堵?我说不堵,因为北京和曼谷比起来真不算堵

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看到这个图片是不是很熟悉?没错,交通拥堵不是中国人的专利,据说曼谷堵车是北京的10倍,我也不知道是真怎么计算的,难道还有什么公司可以计算?

但是泰国在大力发展公共交通,未来规划的地铁/轻轨都修好后,和上海现有的地铁估计有得一比。不信你看看下面的图。

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这是曼谷规划的轨道交通图,看花眼了吧。那再来一张现有的轨道交通图比较一下。

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泰国的公共交通发展非常快,未来在泰国的交通状况应该会有很大的改变。

二. 城市分析

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泰国房产主要在四个城市:曼谷、普吉岛、芭提雅和清迈。

1、曼谷

曼谷作为泰国首都,是一座繁华的亚洲国际都会,泰国最大城市,东南亚第二大城市,是泰国政治、经济、贸易、交通、文化、科技、教育中心。曼谷被誉为是“佛教之都”,作为宗教朝圣之地,拥有灿烂历史文化。

曼谷人口超过1500多万,占全国25%,而且每年新增常住人口30万,80%的富人汇聚于首都。曼谷是一个非常有活力的城市,每年新增的人口数量在亚洲排名都是靠前的。大部分泰国的富人都住在曼谷

曼谷经济占泰国总量的44%,承担着全国90%的外贸业务,全球500强公司都在曼谷设有分公司,可以说曼谷集中了泰国最优势的资源,500强数量仅次于新加坡。医疗资源占全国70%, 教育机构占全国60%,曼谷旅游业非常发达,2017年泰国接待游客有统计人数4000万,其中曼谷就占了80%。曼谷已超越伦敦成为全球最受欢迎旅游城市。透过上海北京,你是不是看到了曼谷的过去,现在和未来呢?

2. 清迈、普吉和芭提雅

总体而言,这三个地方都是消费价值大于投资价值,适合自住,这点比较像现在北戴河的房产价值。如果你每年有三个月以上的时间呆在泰国,或者父母决定在泰国养老,那么这些地方是值得入手的,否则不推荐作为投资选择。事实上很多欧美人从上世纪开始就是这么做的,因为这里气候宜人而且生活成本低廉。其他不在泰国的时间,也可以把房子挂在Airbnb上出租。

个人因为经常去清迈工作,所以选择了清迈。清迈不同于普吉和芭提雅,很多人把这里作为移民目的地。清迈气候宜人、教育也比较和国际接轨,我认识很多在清迈生活的华人,都来自一线城市,为了能让孩子上国际学校而来到清迈开民宿和餐馆。清迈有很多不错的国际学校,而且价格比国内一线城市要低很多。清迈大学也是泰国排名前三的大学,很多我国西部的学生会选择来这里上大学,清迈街上托福、雅思培训的广告也非常多。

三、要注意的问题

所以,在曼谷投资房产,一定要选择离地铁站近的项目。曼谷一共有三种公共交通轨道:两条BTS(Bangkok Mass Transit System)轻轨线,一条MRT(Metropolitan Rapid Transit System)地铁线,一条ARL(Airport Rail Link)机场快线。其中用得最多的基本上就是BTS,所以在曼谷选房投资的话,沿着BTS选就好了。期房的话,也可以考虑在建轨道的沿线。

曼谷只要是地铁站附近、大开发商的楼盘,就都可以考虑投资。这是在曼谷投资房产的原则。

但是投资,要想清楚回报率问题。现在大家都在讲曼谷房产出租的话回报率大概在5%-8%(看地点),但很少有人讲出售的回报率有多少。一方面确实是没法预估,但就像我之前讲的,泰国人更习惯买新房而不是二手房,因此出手渠道受限,这是买房前应该考虑好的

当然我接触到的很多在泰国买房的人是为了配置海外资产,不急于出手,这就是另外一回事了。但即便是不考虑出售、只考虑出租,也需要了解——泰国的公寓是禁止短租的

很多曼谷公寓楼下都会贴着“禁止短租”的告示

根据泰国的法律,公寓是禁止以酒店形式提供低于一个月的短租的。可能公寓本身对这条法令的监管没有那么严格,但一旦出现问题呢?当然你可以想出各种各样的办法来解决这个问题,比如嘱咐客人跟物业人员说“我是他表哥,来住几天”之类的,Airbnb上也有很多曼谷的公寓提供短租,但如果你计划通过在Airbnb上出租来获取回报,一定要了解这条法律的存在

几乎所有的曼谷公寓项目都有免费的游泳池和健身房,这一点比较好

所以如果是长租、不是有人在曼谷精心打理的话,一套公寓比较现实的租金回报率大概在5%-6%之间,要有一定的心理准备。即便这样算下来,曼谷靠租金收回成本大概需要18年,而北京、上海、深圳这些地方的房子收回成本大概需要50多年

四、再说下房价:

现在中国人普遍看的楼盘基本都在素坤逸区和素坤逸外区,这两个区都是住宅商业区,商场、娱乐、餐饮、部分写字楼都很齐全,也有地铁。类似北京青年路朝阳大悦城一带,或者高配、低密度版的天通苑,价格在2.5-5万人民币/平米。

是隆/沙吞区是曼谷金融中心和使馆区,类似北京的金融街和东城使馆区,均价在5万人民币/平米以上。

中心隆披尼区是曼谷的黄金地带,类似北京的CBD,也是泰国房价最高的区域。均价在6-9万人民币/平米,也有堪比北京学区房房价的高级公寓。

之前说的泰国房产难以出手的问题,在是隆/沙吞区和中心隆披尼区不会遇到。

总结一下曼谷:

①泰国唯一适合投资的城市

②选择地铁站附近、大开发商的楼盘

③短租法律上是不允许的,理性看待租金回报率

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