在泰国可以买别墅吗(泰国购买别墅的条件及政策)

本文根据小J的从2013年开始在清迈买卖土地和别墅至今的实际经验来写的(刚好就是看着清迈买房客从外国人一步步转为我们国人再到现在疫情来袭房产趋于理智的一个完整波动流程),以一个中立的角度、以符合泰国法律法规政策来写。不排除其他操作方式、也不否定其他同业者模式。

在泰国可以买别墅吗(泰国购买别墅的条件及政策)

通常情况下,在泰国置业的人群最纠结的就是:

别墅 or 公寓?

简单来说

的性价比极高,普通别墅一栋的售价和一个30-40平方米的精装公寓的差不多,但是就带土地带大房子带花园了,100万人民币就可以很简单的完成一个住大别墅的想法。

呢?在与别墅同等价位的情况下,面积肯定少很多,但位置就相对好很多。周围的配套便利、出行方便、市中心等都是优势。

那和小J咨询的大部分客户之所以纠结,主要就是在购买和合法持有房产的法律问题上。

下面我们就来看看究竟是什么限制了我们外国人在泰国购置别墅

1、中国人在泰国买房有什么法律限制?

简单来说:

– 外国人可以合法购买泰国公寓(Condo),并获得永久产权

– 但泰国法律不允许带土地的房产(如House别墅)直接过户到外国人名下。

2、于是如何合法的购买别墅就成为了大部分人最关心的问题

那在这里小Jane就要和大家稍微灌输一个概念:

在泰国,外国人是无法完全100%合法的获得土地的所有权(通俗来说就是土地不能直接过户到外国人名下),我们所有的操作方式都是为了降低风险,并且尽量长久的来合法持有土地、使用土地以及土地上的建筑物

3. 在大家接受这个观点以后我们再来说买别墅的事。

和其他只为了卖房而卖房的个人不同,小Jane和Albert做泰颐嘉地产的初衷就是为了我们国人在清迈能更安全合法的生活,我们的财产能尽可能的得到保障。所以在泰颐嘉的前几年,我们其实都不怎么推荐别墅。客户来问我从来都是先告诉你风险在哪里,能接受了我再带你进入下一步。

随着时间推移,我们深入市场后,渐渐摸索出了一套比较相对安全的方法来帮大家买别墅。

4. 其实买别墅归根结底无非就是两种方式:

第一种方式:

注册泰国公司,以公司的名义购买房产(土地和建筑)。

这种方式的土地就完全是公司的永久固定资产。只要公司一直存在,土地就能一直正常使用。

那问题来了,泰国公司(有限责任公司)的持股比例的51%必须由泰国人持有,也就是说这个公司的控股是泰国人(无法规避)。虽然我们中国人也是可以持有49%股份并且做法人,但是没有合法工作证以及工作签的法人,始终也是不合法的。

那就是说,如果要真正的正规合法注册公司来买别墅(实际不同城市因为政府严厉程度不同实际操作会有所不同,但实际政策法规是一样的):

1. 注册泰国公司

2. 过户土地给公司

3. 中国人进入公司做49%股份的股东

4. 中国人做法人

5. 为了合法做法人能签字,中国人需要做工作签和工作证(4个泰国员工配比1个外国人工作证的名额,合法公司经营场所,劳务部与移民局不定期实地检查等)

看了以上条件,您还想用公司来买别墅吗?当然我在这里写的是趋向于完全合法并且正规的程序。不否认您从市场上也能了解到可以省略其中某些比如“不需要工作证,不需要这个不需要那个”,“没问题什么都可以做”。如此就不在我的讨论范围内了。

政府什么时候换一个长官,什么时候一个新官上任三把火,什么时候不再睁一只眼闭一只眼,后果如何我也不好说。

【注意】

所以我都会直接建议来找我的客户,

如果您要在泰国这里真的做经营、做买卖、注册公司为了生意,那么就用公司买别墅,因为这些程序本来就需要做。

但如果只是为了买别墅而要注册公司,那我建议您用下面我要说的方式(第二种方式)。(仅是个人意见,不喜者忽略即可)

另外一个重要的思想我希望大家能接受,

虽然泰国是永久产权,土地也是永久世代的,但我们作为外国人,除了公寓是政府及法律允许可以购买的永久产权房产以外,土地和别墅我们是基本享受不了这项好处的。所以尽量不要抱着永久的想法来买,如果能接受也就是拥有几十年,享受这个房产带给您的各种好处与幸福生活,理智的来看待,那就没什么问题了,否则只会陷入无尽的纠结当中。

第二种方式:

以租赁或者注册使用权来长期持有别墅

这也是我目前比较推荐的普通人购买别墅的持有方式。

首先,在泰国法律规定,房产租赁合同一个合同期最长有效30年,所以很多朋友在看到网络上有一些方式是签订30+30+30

这基本没有什么大问题,但是要告诉各位的是,这类签订方式如果不产生任何纠纷那OK,如果有纠纷了到法院判定的时候,法院只能强制执行两个30年,也就是60年,因为只要有证据证明这3个30是同一时间签订的,就等于是无效合同了。

所以基本我会告诉客户,您要是能接受60年的使用权,那就可以。

用这种方式注册的好处:

承租方在土地局注册备案,名字会出现在土地证的背面,也就是说当承租方不同意时,租赁方不可以出售、出租、抵押。也就是能保证在合同期间的使用权。

其次,除了普通的30年租赁方式外,还可以做永久使用权注册。

也就是说买卖双方在土地厅注册使用权,类似于终身使用,直至死亡为止。除了同样的注册在土地局和土地证上以外,我们作为外国人,除了没有所有权以外,房产的所有附加价值我们都有。可以随时出售(也就是同样的使用权转让给第三方)、可以出租获得收益。

用这种方式,除了正常的房产购房合同以外,还有一份使用权合同。在这两个合同内规定了

1. 基本的交易房产信息。放出细节、价格、付款条款等制式内容。

2. 使用权注册登记为永久。

3. 登记双方任意一方去世,对方将与继承人或受益人再重新登记新的永久使用权。

4. 可无条件转让给第三方(也就是我们外国买家可以再随时出售,而房产文件上的泰国房东要无条件配合交易)

综上所述,想要买别墅

1. 要么注册公司,要么以租赁或者使用权的方式

2. 注册公司除了关于公司的合法程序外,还有一系列隐形成本:每年会计费、审计费、维持公司运营必须的支出单、几年以后要有合法进账、要有盈利等等经营行为来让这个“公司”正常运营。(如果一直亏损、一直没有账,只要政府哪天来查,那一抓一个准)

3. 做好只有几十年的思想准备

只要以上问题对您不是问题的话,那就来找我吧!

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